Frequentemente deparamo-nos com a impossibilidade de imprimir num contrato de locação aquele idealizado caráter formal, próprio do rigorismo contratual puramente teórico. Na prática, o atendimento às necessidades e objetivos, circunstanciais ou não, termina por impulsionar a formação de ajustes que adquirem uma feição fragmentada, isto é, fugindo ao tradicionalismo dos conceitos, primária e habitualmente preestabelecidos, ocasiona a viabilização de um instrumento que caracteriza-se por uma natureza diferenciada, definida como mista.
Assim, configura-se a locação que recebe esta designação de mista, quando o imóvel objeto destinar-se simultaneamente para comércio e residência (a); para indústria e residência (b); para fins residenciais e não residenciais (c); e outras espécies menos frequentes que não serão, por ora, objeto de estudo.
As discussões acadêmicas e doutrinárias debatem-se na escolha de três orientações principais a respeito das matérias envolvendo locações com direção plural. A primeira corrente defende o posicionamento de que a residência detém a supremacia em relação à atividade comercial ou profissional, por ser aquela básica e essencial à vida, invocando a aplicação de legislação coerente com tal postura. A seguinte, caminhando na direção oposta, prega a superioridade do elemento comercial, em detrimento da ocupação residencial, motivo pelo qual entende que outros seriam os preceitos legais pertinentes, principalmente visando a retomada do imóvel, quando findo o prazo contratual.
A última, que é aquela justamente pacificada pela orientação dos tribunais pátrios, adota a utilização do critério da preponderância, ou seja, a verificação da destinação predominante da locação de que se trate determinará a correta imposição da legislação respectiva, amparando a retomada do prédio pelo proprietário.
Nesta conformidade, comprovando-se, por exemplo, que a finalidade comercial ou profissional assume importância mais relevante do que a moradia familiar também presente no imóvel, há de se admitir a viabilização da denúncia imotivada, ao termo do prazo contratual, e na verificação de ter a locação sido prorrogada por tempo indeterminado, observando-se os pré-requisitos essenciais à espécie, isto é, o aviso prévio de 30 dias para a pretendida retomada.
A ordem inversa (com predominância do uso residencial sobre o comercial) e estando substancialmente provada essa prevalência, será o tema enfocado no próximo artigo.
Carlos Roberto Tavarnaro