Por: Carlos Roberto Tavarnaro
Dando continuidade a matéria comentada, vale lembrar que o privilégio assegurado ao inquilino de adquirir (no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou ainda dação em pagamento, em igualdade de condições com terceiros) o imóvel locado (artigo 27 da Lei 8.245/91); gera em contrapartida, quando de sua não observação (pelo locador), a possibilidade da invocação (pelo inquilino) do previsto no artigo 33 do mesmo texto, cuja reprodução abaixo, acomodará para seu aprofundamento, os correspondentes comentários interpretativos, baseados nas reiteradas decisões dos nossos tribunais pátrios a respeito do tema:
O LOCATÁRIO (cabendo igual direito ao legítimo sublocatário frente ao contido no art. 30 da LI) PRETERIDO (ignorado ou quando não atendido pelo locador os requisitos que a lei exige) NO SEU DIREITO DE PREFERÊNCIA (observado o prazo decadencial adiante estabelecido) PODERÁ RECLAMAR DO ALIENANTE (locador) AS PERDAS E DANOS (provando de modo consistente na ação indenizatória respectiva, tanto a capacidade financeira para a aquisição que lhe foi negada, como o abalo patrimonial decorrente de sua preterição, devendo restar apontado o efetivo prejuízo, haja vista que este não decorre simplesmente do descumprimento da norma por parte do locador ou de meras expectativas futuras não conectadas ao momento da celebração do negócio gerador dos relatados danos) OU (isto é, a pretensão de adjudicação exclui a de reparação, sendo, entretanto possível, nos termos do artigo 326 do Código de Processo Civil, requerer na própria ação de preferência como pedido alternativo, o ressarcimento a título de perdas e danos, se por acaso não houver o reconhecimento do alegado direito de preferência) DEPOSITANDO O PREÇO (acompanhando as mesmas condições asseguradas ao terceiro, isto é, providenciando o depósito que corresponda ao pagamento à vista do preço ou quando este tiver sido parcelado, depositando o valor correspondente à entrada/ sinal de negócio e deixando suficientemente demonstrado o potencial financeiro para os resgates parcelados que se sucedem) E DEMAIS DESPESAS DO ATO DE TRANSFERÊNCIA, HAVER PARA SI O IMÓVEL LOCADO (leia-se, adjudicar), SE O REQUERER NO PRAZO DE SEIS MESES A CONTAR DO REGISTRO DO ATO (alienador) NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS, DESDE QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO ESTEJA AVERBADO (sendo tal averbação, ato-condição indispensável ao exercício aqui estabelecido) PELO MENOS TRINTA DIAS ANTES DA ALIENAÇÃO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL.
Na próxima semana, concluiremos a abordagem de que se trata, cuidando de mais alguns aspectos que se revelam interessantes em tema de alienação do imóvel locado.