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A AUSÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Por Carlos Roberto Tavarnaro

A vida condominial é fenômeno relativamente recente, fruto da verticalização das cidades, que entre outras consequências — como por exemplo, a supervalorização do solo urbano — traz a inafastável necessidade de que os seus múltiplos aspectos, sejam alvo de criteriosa reflexão, objetivando gerar disciplinamentos que traduzam o aprendizado de novos tipos de relacionamentos, produzidos em razão desta proximidade territorial, muita vezes tumultuada e conflitante, porque cerceadora da liberdade individual em prol do equilíbrio do grupo.

 

A complexidade desta convivência onde invariavelmente convergem interesses antagônicos, reclama pois, a indispensável aplicabilidade da legislação pertinente aliada a mecanismos adequados que visem delimitar nitidamente os direitos e obrigações reinantes, logrando dotar o condomínio de um regulamento eficaz para dirimir as desavenças provenientes do embate entre a propriedade individual e coletiva.

 

Dentro desta perspectiva, cumpre salientar, que a convenção de condomínio oriunda de deliberação de assembleia — convocada regularmente por notificação pessoal a todos os condôminos e/ou por edital — deverá estabelecer as regras gerais de convívio, prevendo na medida do possível, as situações emanadas neste universo e o consequente norteamento que deverá pautar as relações decorrentes.

 

No âmbito desta temática, relevante é a lembrança de que a convenção regularmente assinada por condôminos que representem 2/3 das frações que compõem o condomínio, torna-se imperativa, independentemente do registro; que embora obrigatório, porque encerra a finalidade precípua de produzir efeitos contra terceiros, não impede a eficácia do previsto na mencionada convenção, a qual poderá ser levada, por qualquer condômino a registro na Circunscrição Imobiliária competente, que a acolherá se estiver nos moldes do comando da Lei 4.591/64.

 

A esse respeito, elucidativos são os enfrentamentos operados pelos tribunais pátrios, revelando-se oportuna a reprodução de dois exemplos especialmente selecionados em razão de espelhar o posicionamento ora esposado:

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO PARA AS DESPESAS COMUNS. INEXIGIBILIDADE. Provimento do recurso. (TJ-RJ — APELAÇÃO : APL 00513432320118190203 RJ 0051343-23.2011.8.19.0203 — DES. RENATA MACHADO COTTA — j 26/08/2015 — Dje 04/09/2015)

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PROCEDÊNCIA. EVENTUAL AUSÊNCIA DE REGISTRO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO INVIABILIZA A COBRANÇA DAS COTAS DE CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70057722134, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 19/12/2013)

 

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