Associação Paranaense dos Advogados do Mercado de Imobiliário
LOCATÁRIO PODE DESPEDIR O LOCADOR? parte final

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Em conformidade com o anunciado na primeira parte desta matéria, vale oportunizar uma espiadela no novo Código Civil Brasileiro, objetivando observar o tratamento reservado à locação de serviços, aqui abordada no que respeita especificamente à contratação de uma imobiliária para administrar um imóvel.

O que se constata é que, a única alteração substancial virá direcionada ao vocábulo, posto que o Capítulo VII do Título VI do novo Código que cuida DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO, define como prestação de serviço (e não mais, locação), a relação hoje prevista no artigo 1.228 do texto ainda vigente.

Assim, o novo artigo 603 destinado a substituir aquele que deu mote a este breve estudo (art. 1.228) mantém a essência da previsão analisada, estabelecendo que :

 

Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato.

 

Nota-se, portanto que num contrato de administração, a imobiliária, de locadora do serviço, passa a ser denominada de prestadora e o proprietário, antes locatário, na falta de uma locução mais precisa (contratante, cliente ou tomador), ocupará o espaço que lhe cabe, exibindo simplesmente a designação de outra parte.

Mas como reza a máxima de que a lei não possui palavras inúteis, tal mudança de nomenclatura permite que se arrisque o palpite de que a rotulação escolhida (prestação de serviços) ganhou inspiração na lei consumeirista, até porque tal classificação facilita o eventual enquadramento nos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

De qualquer forma, não é demais frisar que o disciplinamento permanecerá incólume e, no caso, sendo rompido o contrato de que se cuida, o senhorio continua obrigado a remunerar a administradora do modo como vem sendo estipulado desde 1916.
LOCATÁRIO PODE DESPEDIR O LOCADOR?

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Esta coluna tem invariavelmente dedicando-se a matérias afeitas ao universo imobiliário e, dentre essas, a locação de imóveis _ seus desdobramentos, particularidades e implicações _ tem sido alvo de variados artigos, até porque, constitui-se numa fonte inesgotável de interesse, dada a diversidade e amplitude do leque de assuntos que lhe dizem respeito.

A provocativa chamada da presente crônica, versa também sobre locação, só que, aquela relacionada a serviços.

Tal modalidade de contratação vem disciplinada no Código Civil Brasileiro (arts. 594 e seguintes) e de certa forma, não se distancia do fator imobiliário, visto que, por exemplo, ao contratar uma administradora objetivando disponibilizar seu imóvel para ocupação de terceiros, o proprietário estará adentrando nesta outra categoria de locação (de prestação de serviços).

E nesse ambiente, o locador (do imóvel) passa a ser o locatário (do serviço), podendo então despedir (leia-se, dispensar) o locador do serviço (a imobiliária).

O art. 603 assim estabelece:

Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato

Em ambiente imobiliário, numa demonstração prática, é possível visualizar a aplicabilidade deste regramento: o proprietário ajusta com a imobiliária um contrato de administração (para locação de seu imóvel) pelo prazo de 36 meses, mas sem que haja qualquer justificativa, nascendo o desinteresse pela continuidade da prestação de serviços ajustada, poderá desvincular-se (da administradora) desde que a remunere por inteiro no que compete à retribuição vencida e pela metade no respeitante ao valor que ainda faria jus a administradora se o contrato tivesse normal curso.

Dentro desta hipótese, se a interrupção pretendida pelo proprietário ocorresse no vigésimo quarto mês, sua obrigação em pagar a imobiliária deveria ser calculada em 50% dos valores referentes aos doze meses faltantes, sem prejuízo da regular remuneração pelo período já ultrapassado ou cumprido do contrato (e que normalmente é repassada mês a mês).

De qualquer forma, a maior curiosidade que este primeiro comentário encerra, é a de destacar o fato de que nunca se deve analisar uma situação fora do seu integral contexto, pois a leitura do dispositivo legal aqui reproduzido pode causar admiração se não estiver atrelado ao seu verdadeiro capítulo, que é a de locação de serviços.

Na próxima semana, prosseguiremos com o trato da matéria.

CONTRATO DE LOCAÇÃO - FORMAS CORRETAS DE SEU ENCERRAMENTO - PARTE II

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Como visto na semana anterior, a Lei n. 8.245/91 disciplina as formas de se colocar termo a relação locatícia.

 

O então reproduzido art. 46 da Legislação do Inquilinato cuida daquelas locações que sob a égide do judiciário são passíveis de sofrer a denominada denúncia vazia. Sua finalização, assim, independe de motivação, ocorrendo naturalmente no prazo estipulado, sem reclamar qualquer notificação ou aviso prévio.

 

Isso equivale dizer também, que havendo oposição do locador, ou seja, não assentindo este com a permanência do inquilino no imóvel, após o escoar do prazo originalmente contratado (igual ou superior a trinta meses), o pedido judicial de despejo, não exigirá qualquer motivação.

 

Outro casuísmo tratado ainda pelo mesmo art. 46 referido, diz respeito à hipótese de que na ausência de qualquer manifestação contrária do locador quanto à prorrogação da locação (§ 1º), tal relação assim estendida somente poderá ser desfeita mediante a concessão do prazo de trinta dias para desocupação (§ 2º).

 

No entanto, tal lapso temporal concedido, poderá eventualmente ser convolado em seis meses, se ajuizado o despejo o locatário, no prazo da contestação manifestar sua concordância com o pedido, a desocupação (no mencionado prazo de seis meses) será então fixada pelo juízo, inclusive com a isenção do pagamento pelas custas e honorários advocatícios, originários da comentada demanda despejatória, caso o locatário efetue a restituição do imóvel com tempestiva observância do avençado judicialmente (art. 61).

 

Voltando à sequência antes estabelecida, e ainda em ambiente de locação residencial, o art. 47 (ao contrário do 46, que como já visto, cuida da denúncia vazia que é a prerrogativa concedida ao locador de propor o despejo sem qualquer justificativa), determina o tratamento reservado à denúncia cheia, que é a resilição unilateral provocada pelo locador, devidamente justificada (leia-se, fundamentada em interesse respaldado por lei).

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

 

No próximo artigo, será dada continuidade a matéria, que na conformidade do anteriormente explanado, ainda cuidará da locação por temporada, da locação não residencial e ainda daquela ajustada por contrato verbal.

CONTRATO DE LOCAÇÃO - FORMAS CORRETAS DE SEU ENCERRAMENTO

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Um contrato de locação seja de que natureza for (residencial, não residencial, comercial ou por temporada), a exemplo dos demais ajustes bilaterais, pressupõe um marco inicial a partir do qual começa a fluir toda gama de direitos e obrigações correspondentes e uma data na qual será finalizado o pacto.

 

A Lei Inquilinária vigente (8.245/91) regula as corretas formas de finalização de uma avença, muito embora não o faça de modo ordenado, posto que para cada espécie de locação é reservado um tratamento oportuno, a medida em que as respectivas categorias se desenham na lei.

 

Neste sentido e para uma melhor assimilação do assunto, vale elencar que à matéria é dispensado um primeiro cuidado já no art. 4º:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

 

Em seguida, são determinados os casuísmos em que poderá ocorrer o antecipado desfazimento da locação (art. 9º):

A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

 

A complementação deste último inciso (IV), vem regulada pelo parágrafo único do artigo 26, determinador de que, se os reparos durarem mais de trinta dias poderá o locatário resilir o contrato, ou seja, pleitear a extinção daquele ajuste locatício.

 

Essas, portanto, são as hipóteses contempladoras de ruptura precoce de um contrato de locação, isto é, variantes nas quais é facultada a inobservância do prazo final originalmente contratado.

 

A seguir, o capítulo segundo que cuida das disposições especiais, vem atender em seu artigo 46, as locações residenciais e as respectivas previsões dos modos de extinção contratual:

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

 

Tal elucidativo regramento, põe fim a habitual indagação quanto a necessidade de aviso ou não para o término desta modalidade de locação.

 

Dada a amplitude do tema, na próxima semana daremos continuidade ao estudo, com a interpretação dos textos legais aqui reproduzidos, sem prejuízo do comentário acerca daqueles ainda não abordados.

DIREITOS DO LOCATÁRIO - Lei nº 8.245/91

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Nesta semana, este espaço dedica-se a abordagem dos direitos do locatário e deveres do locador, face à lei do inquilinato vigente, no intuito de tentar elucidar alguns aspectos controvertidos da relação de locação de prédios urbanos, objetivando dirimir as dúvidas originadas do binômio explosivo: locador x locatário.

 

A lei de locações relaciona, pois, as principais obrigações do locador e do locatário, que por raramente tomarem conhecimento, os leva com frequência a violar os deveres impostos, a saber:

Art. 20 - Salvo as hipóteses do artigo 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 22 - O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII -  pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX -  exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X  -  pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

 

Na semana vindoura, daremos continuidade ao exercício do tema, comentando acerca dos deveres do locatário.

 

 


VISTORIA NO IMÓVEL À VENDA: NECESSIDADE OU EXCESSO DE ZELO?

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Com o advento da Lei 8.078 de 11.09.90 instituindo o denominado Código de Defesa do Consumidor, as administradoras de imóveis no boom da implantação daquele texto legal — relevando-se a situação de que lei nova sempre suscita dúvidas –– foram assoladas por uma avalanche de reclamações –– muitas delas infundadas –– acerca de divergências envolvendo a relação escrita do estado do imóvel, cuja vistoria, inclusive está presente no elenco dos deveres do locador, inserido na seção IV, art. 22, inciso V da Legislação Inquilinária (Lei 8.245/91):

 

O locador é obrigado a:

...omissis...

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

 

Tal descrição registrando as condições do imóvel, ainda que não obrigatória –– já que fica ao arbítrio do locatário a iniciativa por sua solicitação ––, revela-se medida invariavelmente adotada pelas administradoras, haja vista constituir-se em seguro instrumento capaz de atestar as circunstâncias materiais do bem dado em locação, permitindo assim um cotejo com aquelas apresentadas por ocasião da devolução do mesmo.

 

Entretanto, a complexidade das relações advindas de atos negociais envolvendo imóveis, torna imperiosa a extensão desta providência de vistoria –– anteriormente restrita ao setor de locações –– pelo departamento de vendas, para que a corretora, a exemplo da administradora, possua um confiável assento do estado geral do bem alienado, atestando a sua exata situação quando da entrega do mesmo, para que assim possa salvaguardar-se de eventuais responsabilizações posteriores, baseadas em intempestivas arguições, a respeito das quais torna-se fragilizada qualquer discussão sem a inafastável presença da prova documental.

 

Assim procedendo a vistoria circunstanciada do estado do imóvel é possível constatar eventuais deteriorações ou a presença de danos de uso ou provenientes de vandalismo (para o caso do imóvel estar desocupado), bem como defeitos relacionados a construção.

 

O momento vivenciado não mais comporta improvisações, urgindo que o trabalho desenvolvido na área, conjugue a imprescindível conscientização de que não se pode efetivar qualquer intermediação sem os necessários pressupostos básicos de informação circunstanciada do estado do imóvel (novo ou usado) com o alcance de um profissionalismo norteado pela precaução e bom senso.

A AUSÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Por Carlos Roberto Tavarnaro

A vida condominial é fenômeno relativamente recente, fruto da verticalização das cidades, que entre outras consequências — como por exemplo, a supervalorização do solo urbano — traz a inafastável necessidade de que os seus múltiplos aspectos, sejam alvo de criteriosa reflexão, objetivando gerar disciplinamentos que traduzam o aprendizado de novos tipos de relacionamentos, produzidos em razão desta proximidade territorial, muita vezes tumultuada e conflitante, porque cerceadora da liberdade individual em prol do equilíbrio do grupo.

 

A complexidade desta convivência onde invariavelmente convergem interesses antagônicos, reclama pois, a indispensável aplicabilidade da legislação pertinente aliada a mecanismos adequados que visem delimitar nitidamente os direitos e obrigações reinantes, logrando dotar o condomínio de um regulamento eficaz para dirimir as desavenças provenientes do embate entre a propriedade individual e coletiva.

 

Dentro desta perspectiva, cumpre salientar, que a convenção de condomínio oriunda de deliberação de assembleia — convocada regularmente por notificação pessoal a todos os condôminos e/ou por edital — deverá estabelecer as regras gerais de convívio, prevendo na medida do possível, as situações emanadas neste universo e o consequente norteamento que deverá pautar as relações decorrentes.

 

No âmbito desta temática, relevante é a lembrança de que a convenção regularmente assinada por condôminos que representem 2/3 das frações que compõem o condomínio, torna-se imperativa, independentemente do registro; que embora obrigatório, porque encerra a finalidade precípua de produzir efeitos contra terceiros, não impede a eficácia do previsto na mencionada convenção, a qual poderá ser levada, por qualquer condômino a registro na Circunscrição Imobiliária competente, que a acolherá se estiver nos moldes do comando da Lei 4.591/64.

 

A esse respeito, elucidativos são os enfrentamentos operados pelos tribunais pátrios, revelando-se oportuna a reprodução de dois exemplos especialmente selecionados em razão de espelhar o posicionamento ora esposado:

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO PARA AS DESPESAS COMUNS. INEXIGIBILIDADE. Provimento do recurso. (TJ-RJ — APELAÇÃO : APL 00513432320118190203 RJ 0051343-23.2011.8.19.0203 — DES. RENATA MACHADO COTTA — j 26/08/2015 — Dje 04/09/2015)

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PROCEDÊNCIA. EVENTUAL AUSÊNCIA DE REGISTRO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO INVIABILIZA A COBRANÇA DAS COTAS DE CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70057722134, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 19/12/2013)

 

TRANSFERÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Excetuando-se a hipótese da transferência dos direitos e deveres decorrentes da locação motivada pela morte do locatário; temos na cessão, sublocação e no empréstimo, os modos translativos deste tipo de contrato; de acordo com a previsão do artigo 13 da Lei 8.245, de 18.10.91 (LI).

 

As duas primeiras (cessão e sublocação) apresentam idêntica função; ou seja, a de transferir parcial ou integralmente ao eventual interessado as obrigações e regalias advindas de um contrato já celebrado. A diferenciação destas espécies, reside no fato de que tratando-se de sublocação, esta se operada, não afasta o locatário primitivo de responder solidariamente nos termos da avença objeto; sendo responsável inclusive pelo pagamento do aluguel convencionado e acessórios da locação. Já por sua vez, a cessão implica na eliminação ou desaparecimento da relação original pactuada, isto é, o locatário-cedente transmite para o cessionário sua posição contratual, desobrigando-se aquele de quaisquer encargos oriundos do ajuste firmado, os quais serão então suportados por este último, que ingressará na relação, assumindo totalmente os compromissos dela advindos.

 

Outro aspecto diferencial, diz respeito a conclusão de que, na realidade, a sublocação constitui-se em uma nova locação, com a possibilidade das alternativas de mudança ou de inalteração das cláusulas anteriormente estipuladas; desde que respeite-se a vinculação ao contrato que lhe deu origem e a este, permaneça dependente; resultando de consequência, um instrumento não dotado de plena autonomia. Na cessão, no entanto, verifica-se um ato de alienação objetivando a substituição de um locatário por outro, não ensejando o surgimento de um segundo contrato, mas sim, a exclusão do inquilino-cedente, que transferirá ao então cessionário, todos os direitos e deveres inerentes ao vínculo preexistente.

 

Por outro lado, a categoria de empréstimo da locação está inexoravelmente associada às regras do comodato, que vem a ser uma modalidade de cessão, a título provisório e gratuito, que o locatário efetiva, permanecendo entretanto, coobrigado perante o locador.

 

Imperiosa se faz, em todos os casos aqui referidos, a condição de ser imprescindível a anuência prévia e por escrito do locador para a consecução pretendida.

AS PRINCIPAIS CONSEQUÊNCIAS DO TOMBAMENTO DE UM IMÓVEL - PARTE FINAL

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Encerrando a matéria tratada, cumpre reproduzir recente decisão do Supremo Tribunal Federal, com a observação que restou aberta a possibilidade de que o tombamento de imóvel da União possa ser objeto de legislação estadual.

Confira-se:

O ministro Gilmar Mendes, do Supremo Tribunal Federal (STF), julgou improcedente ação na qual se questiona o tombamento de prédio de propriedade União por lei local. Na Ação Cível Originária (ACO) 1208, o ministro entendeu que é possível o tombamento por ato legislativo, e que o Estado pode tombar bem da União.

 

A discussão na ação envolve o prédio onde funciona o Museu da Força Expedicionária Brasileira, localizado no centro de Campo Grande (MS), de propriedade do Exército. O tombamento foi aprovado pela Assembleia Legislativa do Mato Grosso do Sul, por meio da Lei estadual 1.524/1994.

 

A União alegava que os estados não podem tombar bens da União, em decorrência do princípio da hierarquia verticalizada, que impede a desapropriação de bens federais pelos estados. Sustenta ainda que o Legislativo local é incompetente para a edição de ato de tombamento, o qual seria atribuição apenas do Executivo.

 

O ministro Gilmar Mendes afirma em sua decisão que a legislação federal de fato veda a desapropriação dos bens da União pelos estados, segundo o Decreto-Lei 3.365/1941, mas não há referência a tal restrição quanto ao tombamento, disciplinado no Decreto-Lei 25/1937. A lei de tombamento apenas indica ser aplicável a bens pertencentes a pessoas físicas e pessoas jurídicas de direito privado e de direito público interno.

 

"Vê-se que, quando há intenção do legislador de que se observe a 'hierarquia verticalizada', assim o fez expressamente", afirma a decisão. Assim sendo, os bens da União não foram excepcionados do rol de bens que não podem ser tombados por norma dos estados ou Distrito Federal.

 

O ministro relator entende que não há vedação ao tombamento feito por ato legislativo, porque tal providência possui caráter provisório, ficando o tombamento permanente, este sim, restrito a ato do Executivo.

 

"A lei estadual ora questionada deve ser entendida apenas como declaração de tombamento para fins de preservação de bens de interesse local, que repercutam na memória histórica, urbanística ou cultural até que seja finalizado o procedimento subsequente", afirma.

 

A decisão também entende que o tombamento provisório por ato legislativo não precisa ser precedido de notificação prévia da União, exigência restrita ao procedimento de tombamento definitivo promovido pelo Executivo.

 

Processos relacionados

ACO 1208

Fonte: Supremo Tribunal Federal
AS PRINCIPAIS CONSEQUÊNCIAS DO TOMBAMENTO DE UM IMÓVEL - PARTE III

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Como visto nesta série de artigos, o Poder Público (leia-se, União, Estados ou Municípios) exercita sua soberania, ou seja, a supremacia ou prevalência que lhe é inerente em relação ao particular, podendo submeter os bens que encerram potencial histórico, artístico, paisagístico ou arqueológico ao processo de tombamento — criando direitos e impondo deveres ao proprietário —, visando a preservação do bem; que sob esta ótica, passa a ser de interesse público.

No ambiente tratado, merece destaque o aspecto de que os efeitos de um tombamento não se restringem à pessoa do proprietário do imóvel, mas se estendem também aos vizinhos deste, prescrevendo-lhes a obrigação de contribuir para que a visualização ou a fisionomia do prédio tombado, não se torne reduzida ou mesmo obstada, por eventuais obras ou mesmo pela colocação de anúncios ou cartazes nas cercanias, cujas medidas necessária e obrigatoriamente dependerão de prévia autorização dos órgãos competentes.

Aliás, vale enfatizar que ao poder público igualmente são asseguradas medidas de fiscalização e inspeção do imóvel tombado, funções que entretanto sempre deverão ser operadas com moderação e critério pelas autoridades, pois não se pode perder de vista que o tombamento embora represente um regime especial de uso e gozo da propriedade que implica na proibição de descaracterização ou destruição do bem, tal restrição não resulta na supressão dos direitos dominiais e possessórios do proprietário.

Pode ocorrer que o proprietário não apresente fôlego financeiro para arcar com as despesas de manutenção do imóvel objetivando evitar sua depreciação e que os eventuais incentivos (redução do valor do IPTU e afins) não se revele suficiente para fazer frente às despesas de conservação do bem. Neste caso, devidamente provada a falta de recursos do proprietário, invocável é a coresponsabilidade conservativa do bem pelo Poder Público, que administrativa ou judicialmente será compelido a executar ou subvencionar as obras julgadas necessárias.

Por derradeiro, oportuno ainda se faz salientar a titulo de ilustração, dois interesses pontos relativos à temática versada:

a) que o tombamento poderá dar-se de ofício (como já referido nos artigos anteriores, quando o bem visado pertencer à União, Estados ou Municípios); de modo voluntário (quando a iniciativa é impulsionada por solicitação do próprio proprietário) ou ainda de modo compulsório (na hipótese de contrariar a vontade do proprietário);

b) que o tombamento poderá recair também sobre bens móveis como por exemplo objetos variados (livros, utilitários, equipamentos e outros), desde que se trate de material com feição histórica, bibliográfica, arqueológica ou etnográfica (aí compreendidas todas as manifestações materiais dos povos, sua língua, raça e religião) que mereça ser preservado para a memória nacional; havendo neste caso (de bens móveis) a transferência dominial com a correspondente indenização ao proprietário.