Por Carlos Roberto Tavarnaro
Um contrato de locação seja de que natureza for (residencial, não residencial, comercial ou por temporada), a exemplo dos demais ajustes bilaterais, pressupõe um marco inicial a partir do qual começa a fluir toda gama de direitos e obrigações correspondentes e uma data na qual será finalizado o pacto.
A Lei Inquilinária vigente (8.245/91) regula as corretas formas de finalização de uma avença, muito embora não o faça de modo ordenado, posto que para cada espécie de locação é reservado um tratamento oportuno, a medida em que as respectivas categorias se desenham na lei.
Neste sentido e para uma melhor assimilação do assunto, vale elencar que à matéria é dispensado um primeiro cuidado já no art. 4º:
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Em seguida, são determinados os casuísmos em que poderá ocorrer o antecipado desfazimento da locação (art. 9º):
A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.
A complementação deste último inciso (IV), vem regulada pelo parágrafo único do artigo 26, determinador de que, se os reparos durarem mais de trinta dias poderá o locatário resilir o contrato, ou seja, pleitear a extinção daquele ajuste locatício.
Essas, portanto, são as hipóteses contempladoras de ruptura precoce de um contrato de locação, isto é, variantes nas quais é facultada a inobservância do prazo final originalmente contratado.
A seguir, o capítulo segundo que cuida das disposições especiais, vem atender em seu artigo 46, as locações residenciais e as respectivas previsões dos modos de extinção contratual:
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Tal elucidativo regramento, põe fim a habitual indagação quanto a necessidade de aviso ou não para o término desta modalidade de locação.
Dada a amplitude do tema, na próxima semana daremos continuidade ao estudo, com a interpretação dos textos legais aqui reproduzidos, sem prejuízo do comentário acerca daqueles ainda não abordados.